Jako przedsiębiorca jesteś przyzwyczajony do operowania na konkretnych liczbach – widzisz wpływy na koncie, zarządzasz gotówką i masz poczucie, że Twoja firma dobrze prosperuje. Jednak gdy przychodzi do starania się o kredyt hipoteczny, wielu właścicieli firm przeżywa szok. Okazuje się, że sposób, w jaki bank ocenia ich finanse, diametralnie różni się od ich własnej perspektywy.

Dochód na koncie to nie dochód dla banku – kluczowa różnica

Pamiętam klienta, który prowadził dobrze prosperującą spółkę. Był przekonany, że jego dochód to około 20 tysięcy złotych miesięcznie, bo tyle średnio zostawało mu "na życie". Jego żona potwierdzała, że na utrzymanie domu przeznacza około 15 tysięcy. Kiedy jednak przeanalizowaliśmy jego dokumenty finansowe, okazało się, że dochód, który bank weźmie pod uwagę, to zaledwie 7 tysięcy złotych. Dlaczego?  

Odpowiedź jest prosta: koszty. Banki, oceniając zdolność kredytową przedsiębiorcy, biorą pod uwagę oficjalny dochód księgowy, czyli przychód pomniejszony o wszystkie koszty uzyskania przychodu. Dla właściciela firmy wysokie koszty to często tarcza podatkowa i narzędzie optymalizacji. Dla banku obowiązuje prosta zasada: wysokie koszty to niska zdolność kredytowa.  

Każdy bank ma swoją "szkołę" – dlaczego wybór ma znaczenie?

Nie ma jednego, uniwersalnego wzoru na obliczanie zdolności kredytowej przedsiębiorcy. Każdy bank ma własną "szkołę" i wewnętrzną metodologię.

• Niektóre banki bardziej liberalnie podchodzą do amortyzacji.

• Inne są bardziej przychylne dla określonych form opodatkowania, np. ryczałtu.

• Jeszcze inne mogą różnie interpretować koszty sezonowe czy jednorazowe inwestycje.

Moja rola jako eksperta polega na tym, że znam te "szkoły". Po analizie Twojej dokumentacji wiem, do którego banku warto się udać, aby Twoja sytuacja finansowa została zinterpretowana najkorzystniej. To oszczędza czas i minimalizuje ryzyko otrzymania decyzji negatywnej.

Ukryte koszty, o których zapominasz – co obniża Twoją zdolność?

Często nie zdajemy sobie sprawy z drobnych, regularnych obciążeń, które analityk bankowy bezwzględnie wliczy jako koszt, obniżając Twoją zdolność. Przykład z życia wzięty: pracownik na etacie, któremu pracodawca potrąca z pensji opłatę za kartę MultiSport, może mieć przez to niższą zdolność kredytową, bo bank widzi niższy wpływ na konto. W przypadku firm, do takich "ukrytych" kosztów należą m.in.:  

• Raty leasingowe za samochód czy sprzęt firmowy.

• Abonamenty i subskrypcje na oprogramowanie.

• Kredyty obrotowe i inne zobowiązania firmowe.

Jak przygotować się do oceny zdolności kredytowej?

Zanim złożymy wniosek, zawsze przeprowadzam szczegółową analizę Twoich finansów. Proszę o pełną dokumentację, taką jak:

• Zeznania podatkowe,

• Wyciągi z konta firmowego,

• Bilans oraz rachunek zysków i strat,

• Zestawienia książki przychodów i ewidencji ryczałtu.

Dzięki takiemu przygotowaniu jesteśmy w stanie precyzyjnie oszacować Twoje możliwości i przedstawić bankowi kompletny, wiarygodny obraz Twojej firmy. Jeśli prowadzisz działalność i planujesz kredyt, zapraszam na konsultację. Wspólnie przeanalizujemy Twoją sytuację i znajdziemy najlepszą drogę do uzyskania finansowania.