Prawo pędzenia koni i sąsiadka z Brazylii – co naprawdę kryje księga wieczysta?
Myślałeś, że jedynym problemem przy zakupie domu może być jego stan techniczny lub cena? Z mojego 20-letniego doświadczenia wynika, że prawdziwe pułapki, zdolne zablokować całą transakcję i narazić Cię na utratę zadatku, często kryją się w dokumencie, do którego każdy ma dostęp – w księdze wieczystej. Niestety, mało kto wie, jak go czytać i na co zwracać uwagę.
Dlaczego zawsze sprawdzam księgę wieczystą osobiście?
Księga wieczysta to „dowód osobisty” nieruchomości. Znajdują się w niej wszystkie informacje o jej stanie prawnym. Zawsze nalegam na jej analizę, zanim jeszcze złożymy jakikolwiek wniosek do banku. Dlaczego? Ponieważ niektórzy pośrednicy nieruchomości, w obawie przed utratą klienta, potrafią zatajać problematyczne wpisy lub odmawiają podania numeru księgi przed podpisaniem umowy pośrednictwa. To dla mnie ogromny sygnał ostrzegawczy. Moim zadaniem jest chronić Twój interes, a to zaczyna się od dogłębnego sprawdzenia dokumentów. Poniżej dwie historie, które pokazują, dlaczego jest to tak ważne.
Historia #1: Prawo pędzenia koni z 1840 roku
Kilka lat temu pomagałem klientowi w zakupie działki w Otominie. Wszystko wydawało się w porządku – lokalizacja idealna, cena akceptowalna, zdolność kredytowa była. Sprawdziłem jednak księgę wieczystą i znalazłem w niej wpis o „prawie pędzenia koni” z lat 40. XIX wieku.
Okazało się, że dawno temu, przy podziale większych gruntów, takie archaiczne zapisy były automatycznie przepisywane do nowo zakładanych ksiąg wieczystych. Choć brzmi to absurdalnie, dla banku stanowiło to realne obciążenie nieruchomości. Żadna instytucja (nawet Bank Gospodarstwa Krajowego) nie była w stanie wystawić dokumentu, który by to prawo unieważniał. W rezultacie transakcja została zablokowana, a klient musiał szukać innej działki.
Historia #2: Sąsiadka z Brazylii i prawo dożywocia
Innym razem sprawdzałem księgę wieczystą mieszkania, które chciał kupić mój klient.]W dziale III, dotyczącym praw i roszczeń, widniał wpis o prawie dożywotniego zamieszkania na rzecz starszej pani – sąsiadki z lokalu obok. Prawo dożywocia oznacza, że taka osoba może mieszkać w nieruchomości aż do swojej śmierci.
Powiedziałem wtedy do klienta, co zabrzmiało dość makabrycznie: „wie pan co, lepiej, żeby ta pani nie żyła”. Oczywiście chodziło o aspekt prawny – jeśli osoba, na rzecz której ustanowiono dożywocie, zmarła, prawo to wygasa. Problem w tym, że trzeba było to oficjalnie udokumentować. Okazało się, że kobieta faktycznie nie żyła, ale jej akt zgonu trzeba było sprowadzić z… Brazylii, co trwało osiem miesięcy. Bez tego dokumentu żaden bank nie udzieliłby kredytu.
Co jeszcze może znaleźć się w księdze wieczystej?
Te dwie historie to tylko wierzchołek góry lodowej. W księgach wieczystych można znaleźć również:
Służebności: np. prawo przechodu i przejazdu dla sąsiada przez Twoją działkę.
Hipoteki: Zabezpieczenia kredytów, które muszą zostać spłacone i wykreślone przed Twoim zakupem.
Roszczenia i ostrzeżenia: Informacje o toczących się postępowaniach sądowych, komorniczych czy roszczeniach osób trzecich do nieruchomości.
Dlatego zanim podejmiesz jakąkolwiek wiążącą decyzję i wpłacisz zadatek, upewnij się, że „dowód osobisty” Twojej wymarzonej nieruchomości został dokładnie sprawdzony. To fundament bezpiecznej transakcji.
